상가건물 임대차보호법 적용대상 핵심 정보
대항력이나 권리금 등을 모든 상가건물 임대차에 적용을 하도록 적용 범위를 확대를 하였다고 합니다. 관할 세무서장이 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부 등을 작성을 하고 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우에 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 하였다고 합니다.
대항력과 우선변제권
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없습니다.다만, 상가임대차보호법이 적용되는 상가임대차의 경우에 등기를 마치지 않았더라도 임차인이 상가건물을 환매하거나 사업자등록을 한 경우에 익일 3분의 1에 대하여 이의신청을 할 수 있습니다.또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주합니다. 우선변제권은 임차인이 임차보증금을 우선적으로 변제할 권리를 말하며, 임차인이 대항요건(상업건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자가 있으면 인정됩니다.우선변제를 받을 수 있는 임차인은 상가건물을 경매 또는 공매하는 경우에 임대건물의 임대가액에서 후순위권자 또는 기타 채권자보다 우선적으로 보증금을 반환받을 권리가 있습니다. .
상가 임대차 보호법 이란?
상가 임대차 보호법 이란?상가를 임차하여 영업하는 임차인들에게 계약기간을 일정기간 보증함으로 써, 임차관계로 인하여 갑작스럽게 영업을 못하게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다. 해당 법률은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수기회 보호조항 등 임차인의 권리를 보장해주고 있습니다. 그렇지만 무조건적으로 임차인을 보호해주는 것이 아닌 적법한 사유로서 임대인의 지위와 권리를 보장해주는 역할을 하고 있습니다. 해당 내용들에 관련해 서 자세하게 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
임차권등기명령 신청
상가용 건물의 임대차 기간이 만료되어도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 건물 소재지를 관할하는 지방법원에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인이 임대차 계약기간 만료 후 보증금을 돌려받지 않고 퇴거하면 기존에 획득한 대항력과 우선변제권을 상실해 보증금을 돌려받기 어렵다.임차권등기명령제는 이러한 문제점을 해결하기 위해 임차인이 임차한 상가건물에서 반대세력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이동할 수 있도록 하는 제도입니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
법 조항을 읽어보시면 충분히 이해되실텐데요. 주요내용을 간략히 정리하면 다음과 같습니다. 집행제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동을 폐업한 경우에 임대차계약 해지 가능상가 임차인의 경우에 코로나로 인하여 매출이 감소되어 불가피하게 폐업을 했지만 상가 임대차계약서 상 계약기간이 만료 되지 않아 폐업 이후에도 차임을 계속해서 내거나 보증금에서 공제가 되는 사례가 늘어나면서 임차인의 생존권까지 위협을 받게 되었습니다.상가임차인들의 이러한 현실적 고증을 반영하여 관련 부처에서 심도 있는 논의 과정을 거쳐 상가임대차보호법이 개정이 된 것입니다.