상가임대차보호법환산보증금을 초과하는 세입자보호 가능
2018년 1월 26일 [상가임대차 보호법]이 개정되원래 연 9%였던 상가 임대료 인상률이 연 5%로 제한되었는데요. 그런데, [상가임대차 보호법]에서 정하고 있는 임대료 인상률 5% 제한은 모든 상가에 적용되는 걸까요? 그리고 만약 적용이 된다면, 이 5% 인상 금액을 어떻게 계산하는지 여러분들은 잘 알고 계시나요? 생각보다 이 부분을 모르는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 그래서 오늘은 <상가임대차 보호법 임대료 인상>에 대해 서 자세하게 소개해 드리겠습니다.
보증금 1천만 원, 월세 70만 원일 때 최우선 변제 보호를 받을 수 있나요?
서울시에서는 임차인의 환산보증금이 6,500만 원 이하일 때 최우선 변제 받을 수 있는 범위는 낙찰가의 1/2 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서 2천 2백만 원까지 우선하여 변제받을 수 있습니다.이 사례에서 환산보증금을 구해보면, 보증금(10,000,000)+월세(700,000X100) = 80,000,000원입니다.
환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들자면보겠습니다.
2 전월세 상한제
전월세 상한제는, 계약 갱신 시 임대료 증액 상한선을 5% 범위 내로 제한하여, 임차인들의 임대료 부담을 줄여주는 제도입니다. 5% 범위를 초과하여 재계약을 체결한 경우는, 계약갱신청구권에 의한 계약 갱신으로 보지 않습니다. 임대인(집주인)이 타인에게 주택 소유권을 양도하더라도, 기존 계약은 그대로 연장가능하며, 5% 상한 원칙 역시 지켜집니다.
전차인도 상가건물 임대차보호법을 적용받을 수 있나요?
전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약 갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.단, 권리금 회수기회 보호는 전대인과 전차인의 전대차 관계에서는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물 임대차보호법으로 권리금 회수 기회를 보호받을 수 없습니다.
수도권 중 과밀억제권, 인천광역시, 부산광역시 : 6억 9000만 원 이하광역시, 세종시, 김포시, 용인시, 파주시, 안산시, 광주시, 화성시 : 5억 4000만 원 이하예) 보증금 1억, 월세 1천만 원일 경우에 [5,000,000 x 100 + 100,000,000] = 6억 원사업자등록과 확정일자까지 마쳤다면 상가임대차보호법에 따라 대항력, 계약갱신청구권, 임대료 5% 인상 제한, 권리금 회수 등의 보호를 받게 됩니다.사업자등록과 확정일자를 받은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우에 10년간 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거부할 수 없습니다.