대지면적 건축면적, 연면적,바닥면적 3 건폐율, 용적률

대지면적 건축면적, 연면적,바닥면적 3 건폐율, 용적률

부동산 기사를 읽거나 뉴스를 시청합니다. 보시면 건폐율, 용적률이란 단어를 많이 접하게 됩니다. 특히 재건축, 재개발과 관련해서 많이 나오는 용어인데요. 당연한 대지면적과 건폐율, 연면적이란 말도 따라 나오기 때문에 한 세트처럼 알려지고 있습니다. 이번 포스팅에서는 이같이 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률이 무엇인지에 에 대하여 조사해 보도록 하겠습니다. 건폐율과 용적률을 알기 위해서는 먼저 면적에 대한 이해가 필요합니다. 땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다.

여기서 수평투영면적이란 쉽게 말해, 하늘에서 내려다본 모양의 면적이라고 이해하시면 됩니다. 참조하여 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에 제외됩니다.

건폐율이란?

건폐율이란 건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율을 의미합니다. 용적률과 함께 도시 건축밀도를 나타내는 지표인데요, 건축면적대지면적x100 으로 계산합니다. 건폐율과 용적률과 비슷한 개념으로 보이는데요 약간의 차이가 있습니다. 이것도 그림을 보며 정리를 드릴께요.앞서 설명드린 용적률과 같은 그림인데요, 아래 1번 그림과 같이 A라는 대지 면적 위에 그대로 1층 건물을 지으면 A라는 대지 면적과 동일하게 건물 면적을 가지고 있으므로 건폐율 100 가 됩니다.

그럼 아래 2번 그림은 어떨까요? A라는 대지 면적 위에 그대로 2층 건물을 지었는데요, 이 경우 용적률은 200였지만, 건폐율로 보시면 1번 그림과 동일하게 A라는 대지 면적 위에 건물 면적도 그대로 A와 같으므로 건폐율 100 가 됩니다.

용적률의 의미

용적률이 높다는 것과 낮다는 것은 현실 건물에 대하여 논할 때 어떤 의미를 갖게 될까요?

용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연넓이가 넓다는 뜻이 되고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 의미가 됩니다. 일반적으로 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 대조적으로 높습니다. 용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼칩니다.

높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있으므로 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이면 닭장이라는 소리를 듣기 십상이고 이런 경우 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절하는 것입니다.

양도차익의 계산

양도차익은 양도가액에서 필요경비 취득가액자본적지출양도비용를 공제하여 계산합니다. 1양도가액이란 , 부동산을 양도하여 그 대가로 받은 경제적 가치 즉 총수입금액을 뜻합니다. 양도소득세는 양도가액을 근거로 산출합니다. 2 필요경비란, 부동산을 취득하여 양도할 때까지 투입된 총 비용을 말합니다. 여기에는 취득가액, 자본적지출액, 양도비용등이 포함됩니다.

취득가액 : 양도소득세 과세대상자산을 취득한 대가로 제공한 경제적 가치 혹은 무상으로 취득(상속증여)한 재산의 가액을 말합니다.

양도차익의 계산시 취득가액을 현실 거래가액으로 하는 경우 취득가액에는 취득한 부동산의 가액은 물론 취득시 납부한 취득세 등록세와 중개보수 및 등기 전 발생한 소송비 화해비용 포함.취득가액이 확인되지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 적용합니다.

건폐율의 의미

일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 재빠르게 상승합니다. 하지만 고도제한 등의 요소로 인해 개발이 제한되는 경우도 왕왕 있는데요, 도시지역은 5070, 관리지역은 2040 정도로 건폐율이 제한됩니다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서입니다. 또한 위생면에서도 건폐율은 낮을수록 좋은데요, 용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

서유럽과 일본의 경우 용적률에 비해 건폐율이 높은 경우가 많고, 이 때문에 특유의 골목 풍경이 형성되고 경차 문화가 발달했습니다. 건폐율이 거의 100에 가까운 극단적인 사례로는 앞서 보신 홍콩의 구룡성채나 뭄바이의 다라비 등이 있습니다. 다만 홍콩은 지리적 요인 때문에 제아무리 용적률을 크게 올려도 건폐율이 줄지 않습니다.

자주 묻는 질문